สินเชื่อบ้าน - เปรียบเทียบดอกเบี้ย MRR Flat Rate Effective Rate พร้อมตัวอย่างคำนวณค่างวด
เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 3 แบบ คือ MRR (อัตราลอยตัว) Flat Rate (อัตราคงที่) และ Effective Rate (อัตราที่แท้จริง) พร้อมสูตรคำนวณค่างวด ตัวอย่างเปรียบเทียบข้ามธนาคาร และเทคนิค refinance ลดดอกเบี้ย
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมีกี่แบบ
เวลาธนาคารเสนอสินเชื่อบ้าน จะเห็นอัตราดอกเบี้ยหลายตัวเลขในแผ่นเดียว เช่น "ปีที่ 1-3 คงที่ 2.99% หลังจากนั้น MRR-1.25%" ตัวเลขเหล่านี้อ้างอิงจากระบบอัตราฐานที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้สถาบันการเงินต้องประกาศต่อสาธารณะ
อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง 3 ประเภท
| อัตราอ้างอิง | ชื่อเต็ม | ใช้กับใคร | สินเชื่อที่เกี่ยวข้อง |
|---|---|---|---|
| MRR | Minimum Retail Rate | ลูกค้ารายย่อยทั่วไป | สินเชื่อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล |
| MLR | Minimum Loan Rate | ลูกค้าชั้นดี / ธุรกิจ | สินเชื่อธุรกิจระยะยาว |
| MOR | Minimum Overdraft Rate | บัญชีเบิกเกินบัญชี | สินเชื่อ OD, Home Equity |
สินเชื่อบ้านของคนทั่วไปส่วนใหญ่จะอ้างอิง MRR
MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน
MRR ไม่ใช่อัตราเดียวกันทุกธนาคาร แต่ละแห่งกำหนดเอง เช่น ธนาคาร A อาจมี MRR ที่ 6.65% ขณะที่ธนาคาร B อาจอยู่ที่ 6.90% ดังนั้นเวลาเปรียบเทียบสินเชื่อบ้าน ต้องดู "อัตราดอกเบี้ยที่จ่ายจริง" ไม่ใช่แค่ตัวเลขส่วนลด
ดอกเบี้ยคงที่ vs ดอกเบี้ยลอยตัว
ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
ธนาคารกำหนดอัตราตายตัวไว้ช่วงหนึ่ง เช่น "คงที่ 3.25% ในปีที่ 1-3" หมายความว่าไม่ว่าดอกเบี้ยนโยบายจะขึ้นหรือลง ค่างวดในช่วงนี้ไม่เปลี่ยน ข้อดีคือวางแผนค่าใช้จ่ายได้แม่นยำ
ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
อ้างอิง MRR บวกหรือลบส่วนต่าง เช่น "MRR-1.50%" ถ้า MRR ปัจจุบันอยู่ที่ 6.65% อัตราที่จ่ายจริงคือ 6.65-1.50 = 5.15% เมื่อ MRR เปลี่ยน ค่างวดก็ปรับตาม
โครงสร้างที่พบบ่อย
สินเชื่อบ้านในไทยมักผสมทั้ง 2 แบบ คือคงที่ช่วงแรก แล้วลอยตัวหลังจากนั้น
| ช่วงเวลา | อัตราดอกเบี้ย | ลักษณะ |
|---|---|---|
| ปีที่ 1-3 | คงที่ 2.99% | Fixed - ค่างวดคงที่ |
| ปีที่ 4 เป็นต้นไป | MRR-1.25% | Floating - ค่างวดปรับตาม MRR |
Flat Rate vs Effective Rate - ต่างกันอย่างไร
นอกจากอัตราอ้างอิงของธนาคารแล้ว ยังมีคำว่า Flat Rate กับ Effective Rate ที่ทำให้หลายคนสับสน ความแตกต่างสำคัญมาก
Flat Rate (อัตราคงที่แบบเฉลี่ย)
คิดดอกเบี้ยจากเงินต้นทั้งก้อนตลอดอายุสัญญา ไม่สนว่าเงินต้นลดลงไปเท่าไร
สูตร: ดอกเบี้ยรวม = เงินต้น x อัตรา Flat x จำนวนปี
ค่างวดรายเดือน = (เงินต้น + ดอกเบี้ยรวม) / จำนวนเดือน
Effective Rate คืออะไร
Effective Rate หรืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (แบบลดต้นลดดอก) คือวิธีคิดดอกเบี้ยจาก "ยอดหนี้คงเหลือ" ในแต่ละเดือน หมายความว่ายิ่งเราจ่ายเงินต้นไปมากเท่าไร ดอกเบี้ยในเดือนถัดไปก็จะยิ่งลดลงเท่านั้น สินเชื่อบ้านเกือบทั้งหมดในประเทศไทยใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบนี้ (ลดต้นลดดอกเบี้ย)
Effective Rate มักสูงกว่า Flat Rate ประมาณ 1.6-2 เท่า สินเชื่อบ้านใช้ระบบ Effective Rate
สูตรคำนวณค่างวดสินเชื่อบ้าน
สินเชื่อบ้านคำนวณค่างวดแบบ Effective Rate (ผ่อนเท่ากันทุกเดือน หรือ PMT)
ค่างวดรายเดือน = เงินกู้ x อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน x (1 + อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน) ยกกำลังจำนวนเดือน / ((1 + อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน) ยกกำลังจำนวนเดือน - 1)
ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี (360 งวด)
- อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน = 5% / 12 = 0.4167%
- ค่างวดรายเดือน = ประมาณ 16,105 บาท
- ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา = ประมาณ 2,797,800 บาท
- รวมจ่ายทั้งหมด = ประมาณ 5,797,800 บาท
เปรียบเทียบข้อเสนอจาก 3 ธนาคาร - ตัวอย่างจริง
กู้ 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี เปรียบเทียบ 3 ธนาคาร
| รายการ | ธนาคาร A | ธนาคาร B | ธนาคาร C |
|---|---|---|---|
| MRR ปัจจุบัน | 6.65% | 6.90% | 6.50% |
| ปีที่ 1-3 | คงที่ 2.99% | คงที่ 2.75% | คงที่ 3.25% |
| ปีที่ 4 เป็นต้นไป | MRR-1.25% = 5.40% | MRR-1.00% = 5.90% | MRR-1.50% = 5.00% |
| ค่างวดปีที่ 1-3 (ประมาณ) | 12,640 บาท | 12,240 บาท | 13,070 บาท |
| ค่างวดปีที่ 4+ (ประมาณ) | 16,580 บาท | 17,430 บาท | 15,850 บาท |
| ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา (ประมาณ) | 2,880,000 บาท | 3,180,000 บาท | 2,640,000 บาท |
วิธีเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านต่างธนาคาร
- ดู MRR ปัจจุบันของแต่ละธนาคาร ไม่ใช่แค่ส่วนลด
- คำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสินเชื่อ ไม่ใช่แค่ 3 ปีแรก
- เปรียบเทียบดอกเบี้ยรวมทั้งก้อน (Total Interest Cost)
- ตรวจสอบค่าธรรมเนียมอื่น เช่น ค่าประเมิน ค่าประกัน ค่าจดจำนอง
- ดูเงื่อนไขการปิดหนี้ก่อนกำหนด (Prepayment Penalty)
Refinance คืออะไร ทำเมื่อไรคุ้ม
Refinance คือการย้ายหนี้บ้านไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า หรือ Re-finance กับธนาคารเดิม (Retention) เพื่อขอดอกเบี้ยใหม่
ทำ Refinance คุ้มเมื่อไร
- พ้นช่วงโปรโมชันดอกเบี้ยคงที่แล้ว (ปกติ 3 ปี)
- อัตราดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าเดิมอย่างน้อย 0.50-1.00%
- เงินต้นคงเหลือยังเหลือมากพอให้ส่วนต่างดอกเบี้ยคุ้มค่าธรรมเนียม
- ไม่มี Prepayment Penalty หรือถ้ามีก็คุ้มเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้
ค่าใช้จ่ายในการ Refinance
| รายการ | ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ |
|---|---|
| ค่าจดจำนอง | 1% ของยอดจำนอง (บางช่วงรัฐลดเหลือ 0.01%) |
| ค่าประเมินราคา | 2,000 - 5,000 บาท |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.05% ของยอดกู้ |
| ค่าประกันอัคคีภัย | ตามวงเงินและระยะเวลา |
| ค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนด (ถ้ามี) | 0 - 3% ของยอดคงเหลือ |
ตัวอย่าง Refinance คุ้มหรือไม่
เงินกู้คงเหลือ 2,500,000 บาท อัตราเดิม MRR-0.75% = 5.90% อัตราใหม่ MRR-1.50% = 5.15%
ส่วนต่างดอกเบี้ย 0.75% ต่อปี คิดเป็นเงิน = 2,500,000 x 0.75% = 18,750 บาท/ปี
ค่าใช้จ่าย Refinance ประมาณ 30,000 บาท
คืนทุนใน 30,000 / 18,750 = ประมาณ 1.6 ปี หลังจากนั้นประหยัดได้เรื่อย ๆ ดังนั้นคุ้ม
ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้ที่ไหน
- เว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย (bot.or.th) รวบรวมอัตราอ้างอิงของทุกสถาบันการเงิน
- เว็บไซต์ของแต่ละธนาคาร ในหน้าประกาศอัตราดอกเบี้ย
- ถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อโดยตรงเมื่อยื่นกู้
สรุป
สินเชื่อบ้านเป็นหนี้ก้อนใหญ่และผ่อนนาน ส่วนต่างดอกเบี้ยแม้เพียง 0.5% ต่อปี เมื่อคูณกับเงินต้นหลายล้านบาทและระยะเวลา 20-30 ปี จะรวมเป็นเงินหลายแสนบาท การเข้าใจความแตกต่างระหว่าง MRR, Flat Rate, Effective Rate และการเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้อย่างมีนัยสำคัญ
บทความนี้เป็นข้อมูลเพื่อการศึกษาเบื้องต้นและเป็นแนวทางทั่วไป กฎเกณฑ์และอัตราต่างๆ อาจเปลี่ยนแปลงตามเวลา ควรตรวจสอบกับสถาบันการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญโดยตรงก่อนตัดสินใจ